Время арендаторов

Все сегменты местного рынка коммер­ческой недвижимости переживают две беды — избыток предложения и сниже­ние арендных ставок. Эксперты прогно­зируют, что такой расклад сохранится еще, как минимум, полгода.

«Ситуация радикально изменилась: раньше условия диктовали собст­венники, теперь — арендаторы», — отмечает руководитель отдела коммер­ческой недвижимости АН ООО«ГРАНТА» Ольга Савченко. За последние 2-3 месяца число предложений в базе агентства увеличилось в десятки раз. Компании либо меняют свои прежние помещения на «поменьше и поде­шевле», либо вовсе сворачивают свою деятельность. Но очереди за подешевевшими объектами недвижимости не выстраиваются.

Руководитель отдела маркетинга инвестиционной компании «Европа» Юлия Якунина характеризует ситуацию, используя термины военного времени: «Появились два фронта — продавцы и покупатели. Последние считают, что цены должны продолжить падение во всех классах — от экономичного до премиального. Даже сниженные ставки многие считают неадекватными и завышенными».

Премиум держит ставки

Арендные ставки на офисные площади кризис кардинально «подвинул» лишь после новогодних праздников. До этого времени собственники если и уступали в цене, то несущественно, а в январе риэлторы отметили небы­валое снижение ставок. К примеру, если осенью в бизнес-центре на ул. Взлетная, 5, просили по 1000-1200 рублей за кв. метр без торга, то в феврале 2009-го «вилка» ставок за «квадрат» здесь начиналась уже с 550 рублей в месяц. Разброс в ценах объясняется наличием у здания нес­кольких собственников.

В целом по городу, согласно оценке ООО «ГРАНТА», средние арендные ставки на торгово-офисные площади снизились на 30-50% по сравнению с октябрем-ноябрем прошлого года. В среднем сегменте для Центрального района они составляют теперь 700-800 рублей. Владельцам оказалось невыгодно держать площади пустыми, и они стремятся получить с них хоть какую-то отдачу, борясь за арендаторов и заманивая их новыми выгодными условиями. С каждым клиентом собственник работает индивидуально, обговаривая размер дисконта в зависимости от солидности компании-арендатора и от размера помещения, на которое она претендует.

Между тем, многие организации уменьшили свои аппетиты и соглашаются на менее престижное расположение своего нового офиса, если уменьшатся расходы на аренду. Это приводит к тому, что деловая активность постепенно перемещается из центра к периферии.

«Раньше нам делали жесткие заявки: офис должен, например, распо­лагаться на участке от ул. Диктатуры пролетариата до ул. Парижской коммуны. Все, что выходило за эти границы, считалось непригодным, — рассказывает Ольга Савченко. — Сейчас основной фактор — цена: если в центре квадратный метр сдается за 800 рублей, а на Взлетке есть предложение за 550 рублей, то, скорее всего, клиент возьмет Взлетку».

Эксперт отмечает и еще одну тенденцию — значительное уменьшение «ходового» размера офисных помещений. До кризиса наиболее часто компании (особенно финансовые) подыскивали себе офисы в 300-500 квадратных метров. В феврале 2009 года наибольшим спросом пользуются 10-, 15-, 20-метровые кабинеты, и на фоне этого крупными клиентами считаются те, что подбирают помещения в 100-150 «квадратов».

А вот на офисный премиум-класс экономический кризис особо не повлиял. Это связано с тем, что таких площадей в Томске не так уж много. По словам Юлии Якуниной, на конец февраля заполненность БЦ «Европа» составляет более 90% при арендной ставке 2360 рублей за квадратный метр.

Директор УК «Монолитдевелопмент» Казим Абасов: «Есть компании, готовые и сегодня платить по 3000 рублей за возможность работать на качественных офисных площадях. Но их не так много, и держать такую ставку сейчасневыгодно». По мнению г-на Абасова, в благоприятных рыночных условиях к лету 2009 года стоимость аренды одного квадратного метра в сдающемся бизнес-центре «Монолит», скорее всего, выросла бы до тех самых 3000 рублей в месяц.

В БЦ «Монолит» планируется разместить крупных арендаторов, готовых снимать от 1 тысячи квад­ратных метров. Ставки здесь с прошлого года также не изменились — от 1600 до 2000 рублей за «квадрат». По словам Казима Абасова, даль­нейшая корректировка ставки в большую либо меньшую сторону будет зависеть от рыночной ситуации.

Второй бизнес-центр от «Монолитдевелопмента» — «Весна» — на сегодня полностью заполнен. «Изначально у «Весны» было всего три арен­датора, каждый из которых снимал по 3-5 этажей, — поясняет г-н Абасов. — В связи с кризисом они немного «ужались» в площадях, но высво­бодившиеся этажи сразу же были заняты».

Торг уместен

Ритейл в полной мере ощутил на себе последствия кризиса: покупатели резко сократили свои расходы, ограничиваясь только самым необходимым. «В среднем выручка одежных ритейлеров упала на 30% от прошлогодних объемов», — прикидывает начальник отдела маркетинга компании «StroinRos» Александр Дудин. Вместе с тем, в начале года испытали покупательский ажиотаж продавцы бытовой техники, цена на которую напрямую зависит от курса доллара и евро. По наблюдениям Ольги Савченко, федеральные торговые операторы продолжают не только удерживать былые позиции, но и расширяться, открывая точки в новых ТРК — «Июнь» и «Огни».

Но у крупноформатных комплексов проблем хватает. В «Огнях» с арендо­пригодной площадью в 43 тысячи кв. метров нашли свой способ избежать постновогоднего оттока арендаторов. С каждым провели личную беседу и определили индивидуальный размер снижения арендной ставки на январь и февраль 2009 года. В среднем, по словам Александра Дудина, дисконт составил 20-30%. Конкретный его размер зависит, в частности, от местоположения в комплексе, от товарной группы, которую представляет арендатор. В конце февраля сторонам придется договариваться об условиях на март и апрель: дальше двух месяцев в «StroinRos» пока не загадывают.

Между тем, некоторые арендаторы, застолбившие за собой место в «Огнях», так и не приступили к работе. Так, отдельным франчайзи одежных брендов, по словам г-на Дудина, не удается выкупить у франчайзоров актуальные коллекции, соответственно, открывать бутики им просто не с чем. В «позиции ожидания» сейчас находятся гипермаркет и магазин бытовой техники — якорные арендаторы.

Примечательно, что пустующие площади и выгодные ставки манят в современные ТРК «неформат». Александр Дудин: «Продавцы дешевой обуви стремятся зайти к нам. Но мы не можем сделать из нашего комплекса, пардон, рынок, иначе вся концепция разрушится».

Мелкие же комплексы с площадями от 1 до 10 тысяч квадратных метров испытывают отток арендаторов. Стремясь заполнить площади, они предлагают выгодные условия стрит-ритейлу — в последние несколько недель его представители уходят из своих прежних помещений. Ярче всего эта тенденция проявилась в центральной части левобережья, где снижение арендных ставок не успевает за падением объемов продаж. В торговом комплексе ритейлер меняет большую вывеску и отдельное крыльцо на приемлемую ставку и эффект синергии.

Избыток предложения в сегменте торговых площадей Красноярска обусловлен не только кризисом, но и недальновидностью девелоперов. Такое мнение высказывает генеральный директор ТД «Вальди» Владимир Егоров. Компания владеет долей в ТК «Вавилон», площади которого арендует множество мебельных компаний. «В 2006-2008 гг. в городе бурно вводились объекты с чудовищным количеством торговых площадей, и это никак не соотносилось с покупательской способностью жителей, — рассуждает Егоров. — Сейчас этот мыльный пузырь лопнул, но кризис просто помог ему. У собственников этих площадей возникли бы проблемы с заполняемостью уже в 2009-2010 годах».

Вместе с тем, эксперт уверен, что и эти «избыточные» площади рано или поздно заполнились бы при адекватной и гибкой ценовой политике. По словам Владимира Егорова, его компания добровольно дала арендаторам скидки «из-за кризиса и сезонного снижения продаж», однако опускать ставки до минимума тут не намерены.

Склады ждут лета

На сегмент производственно-складских помещений напрямую оказывает влияние деловая активность региона в целом. Если в край не спешат заходить новые крупные компании, логично, что и заметного «пере­дела складов» не наблюдается. «Складские мощности у большинства операторов далеко не заполнены», — говорит директор логис­тической компании «Л2» (ГК «Ленком») Андрей Попов.

Эксперт поясняет, что спрос на площади терминала «Л2» стал умень­шаться с III квартала 2008 года и до сих пор не оживился. Некоторые надежды связываются с началом летнего сезона, когда традиционно возникает повышенный спрос на высокооборачиваемые товары. По информации «ГРАНТА-недвижимости», движение в этом сегменте все же есть: за последние 2-3 месяца 3-4 крупных торговых оператора подыскивали для себя складские площади в аренду — по 1200-3000 «квадратов».

Складской сегмент всегда был более дешевым по сравнению с офисами и торговыми помещениями. Однако и здесь, по словам Ольги Савченко, собственники помещений зачастую уступают напору арендаторов. Главным аргументом последних по-прежнему остается формула «на дворе кризис». Если полгода назад приличный теплый склад сдавался по цене 300 рублей за квадрат, то сейчас — за 200-250. Но на дисконт соглашаются не все складские операторы. Андрей Попов: «У нас арендная ставка пока не снижается. Нам проще законсервировать складские площади, нежели давать скидки. Впрочем, сейчас нет и желающих, которые приходили бы и любой ценой хотели получить эти скидки».